房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方寧愿違約，賠付違約金也想把房子以一個(gè)更好的價(jià)格賣(mài)出去。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買(mǎi)方違約的情況也不少。當(dāng)買(mǎi)方違約時(shí)，作為賣(mài)方該如何保護(hù)自己的權(quán)益呢？錦盾二手房律師從司法實(shí)踐中的相關(guān)判例為您支招。
【案情簡(jiǎn)介】
2019年6月15日，張某與苗某在XXX中介公司的居間服務(wù)下簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：苗某出售位于XX小區(qū)的房屋給張某，房屋總價(jià)211萬(wàn)元，張某在簽訂本合同時(shí)支付購(gòu)房定金10萬(wàn)元；于2019年12月20日交購(gòu)房款201萬(wàn)元（不含前期支付的定金）支付給苗某。苗某應(yīng)于張某全部支付購(gòu)房款后，交付房屋，并于2020年8月15日前辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 另外，合同還對(duì)違約進(jìn)行了約定，買(mǎi)受人拒絕購(gòu)買(mǎi)該房屋或逾期履行本合同約定義務(wù)超過(guò)15日的，構(gòu)成根本違約，賣(mài)方有權(quán)以書(shū)面通知的方式解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且買(mǎi)受人應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以房屋總價(jià)的20%向出賣(mài)人支付違約金。
合同簽訂后，張某支付了定金10萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，苗某于2019年7月將房屋交付給張某居住，張某在居住期間對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。但房款經(jīng)苗某多次催要，張某以各種理由推脫。2020年2月初，張某以資金不足為由拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋，并搬離房屋。苗某交張某起訴到法院，1、請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；2、依法判決被告賠償原告違約金42.2萬(wàn)元；3、依法判決被告賠償原告8個(gè)月的房屋租金32800元（4100元/月）；4、依法判決被告賠償毀損原告房屋結(jié)構(gòu)及裝修費(fèi)用10萬(wàn)元。
【法院裁決要點(diǎn)】
法院經(jīng)審理，雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》于2020年1月20日解除，被告張某于本判決生效之日起幾向原告苗某支付違約金21.65萬(wàn)元；駁回原告苗某其他訴訟請(qǐng)求。 【錦盾二手房律師說(shuō)法】
違約責(zé)任的認(rèn)定應(yīng)以當(dāng)事人遭遇的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合張某占用房屋期間給苗某造成的租金損失，及裝修房屋造成的房屋財(cái)產(chǎn)損失等因素，法院酌情按該房總價(jià)款的15%確定違約金為31.65萬(wàn)元，張某已交付的定金10萬(wàn)元可予以抵扣，故張某還應(yīng)支付違約金21.65萬(wàn)元。
【錦盾二手房律師建議】
因房?jī)r(jià)下跌或自身資金問(wèn)題，買(mǎi)方可能會(huì)產(chǎn)生違約的想法，但總房?jī)r(jià)20%的違約金對(duì)于咱們普通老百姓可以說(shuō)是一筆巨款了，雖然違約賠償是以實(shí)際損失為基礎(chǔ)而定的，也是一筆不小的費(fèi)用。所以建議購(gòu)房者，買(mǎi)房要多加留意，以免陷入后期違約的尷尬境地，以小失大。

 

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