商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛

買(mǎi)的商鋪被查封了怎么維權(quán)

2023-08-23
錦盾律師事務(wù)所

2021年陳先生花了142萬(wàn)買(mǎi)了一間商鋪，買(mǎi)的時(shí)候商鋪門(mén)口的路還沒(méi)通，開(kāi)發(fā)商就讓先簽個(gè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，說(shuō)等路開(kāi)通了再簽正式合同。結(jié)果沒(méi)等來(lái)簽正式合同，卻等來(lái)了自己買(mǎi)的這套商鋪被查封的消息。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拖欠工程款，被起訴，所以資產(chǎn)基本被凍結(jié)。

陳先生找開(kāi)發(fā)商協(xié)商退錢(qián)，開(kāi)發(fā)商表示可以退，但目前沒(méi)錢(qián)。陳先生該怎么要回自己的錢(qián)，或者拿到這套商鋪的所有權(quán)？
錦盾房產(chǎn)律師建議陳先生向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了，就算退房也拿不到錢(qián)，不如搜集證據(jù)要商鋪維護(hù)自己的法律權(quán)益。
法院執(zhí)行局作為民事執(zhí)行機(jī)構(gòu)，遵循“表面權(quán)利判斷規(guī)則”，登記在開(kāi)發(fā)商名下的商鋪可以進(jìn)行查封，但為了平衡實(shí)際權(quán)利人的權(quán)益，防止執(zhí)行錯(cuò)誤，又設(shè)置了案外人救濟(jì)途徑，執(zhí)行異議便是其中之一。如果陳先生提出的執(zhí)行異議未獲支持，可以提出執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求解封、確權(quán)、過(guò)戶(hù)。

當(dāng)然這類(lèi)案件涉及到的細(xì)節(jié)有很多，比如購(gòu)房者與賣(mài)方在法院查封之前是否簽有合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，以及購(gòu)房者對(duì)于案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，是需要綜合全案證據(jù)進(jìn)行判斷的。每個(gè)購(gòu)房人的情況千差萬(wàn)別，應(yīng)根據(jù)自身情況，綜合選擇于己有利的訴訟方案。
最后，錦盾房產(chǎn)律師提醒大家，在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)提前審查房屋是否存在抵押、查封、租賃等可能的權(quán)利負(fù)擔(dān)，即便上述情況不存在，也應(yīng)當(dāng)慎重選擇交易對(duì)象，避免出現(xiàn)糾紛給自己帶來(lái)?yè)p失。